CHE COSA È?
Il LIVELLO è un contratto agrario antichissimo, fu istituito nel 368 d.c. dagli imperatori Valentiniano I e Flavio Giulio Valente e fu istituito con l’intento di aiutare la classe povera e ripopolare territori abbandonati.
Era un tipo di contratto molto agevole ed il concessionario (chi disponeva delle terre) poteva concederle a livello dietro pagamento di un canone livellario. Il canone da pagare era in natura e non era fisso, ma a fine annata, il concessionario versava al concedente una percentuale del raccolto di alcuni prodotti.
Questo tipo di contratto è stato utilizzato moltissimo nel Medioevo da privati, enti pubblici ed enti religiosi. In quel periodo furono varate una serie di norme atte a favorire il livellario. Fu istituito il divieto di aumentare il canone e la possibilità dell’affrancamento (ovvero di riscattare la proprietà). Venne inoltre prevista la possibilità di vendere la posizione di livellario, nonché quella di lasciarlo in eredità. Divenne perciò un vero e proprio diritto reale di godimento.
In epoca più moderna ed in particolare dal dopoguerra del secolo scorso questo tipo di contratto è andato in disuso e dimenticato, e gli assegnatari livellari non pagarono più alcun canone.
Nel nostro ordinamento il contratto di Livello non ha una definizione normativa in quanto il codice civile non lo riporta più già dal tempo del Codice Feliciano del 1865. Oggi il Livello è un istituto assimilato all’Enfiteusi (Cass. 1366/1961; Cass. 1682/1963; Cass. 64/1997) pertanto quello del livellario è un diritto reale che si esercita su un fondo appartenente ad altri che viene denominato “concedente”. Il livellario ha l’onere di pagare un canone per il godimento del fondo, e questo stesso canone assume il nome di “livello”.
Inoltre al livellario (o enfiteuta), oltre al diritto di possedere ed usare il fondo, è attribuito il diritto di affrancazione, cioè il diritto di divenire proprietario del fondo mediante il pagamento di una somma di denaro pari a quindici volte l’ammontare del canone (art. 9 L. n. 1138 del 1970);
L’affrancazione è un diritto potestativo cui il concedente non può opporsi.
C’è da dire inoltre che nel caso di livelli costituiti su fondi localizzati in Veneto o di livelli riscossi dalle amministrazioni statali quali concedenti, in virtù rispettivamente dell’art. 1 della legge n. 3/1974, e dell’art. 1 della legge 16/1974 o dell’art. 60 della legge 222/1985, gli stessi sono stati dichiarati estinti ope legis e il diritto di livellario convertito in quello di pieno proprietario, con diritto all’aggiornamento dell’intestazione catastale.
Se invece il concedente è un ente ecclesiastico o un soggetto diverso dall’amministrazione statale, il livello deve considerarsi ancora sussistente giacché le leggi ad oggi non hanno stabilito nulla in ordine a tale categoria di livello.
Cosa accade se, da certificati catastali, da visure ipotecarie o da un atto di provenienza appaia la sussistenza a carico di un fondo di oneri livellari dovuti in forza di rapporti contrattuali lontanissimi nel tempo e le cui prestazioni, del pari, siano non più eseguite da tempi lontanissimi?
E’ possibile la cancellazione del livello?
E’ sicuro l’acquisto di un terreno gravato da livello?
Quali le cautele da applicarsi?
Partiamo dal presupposto che l’alienante (il venditore) non sia il concedente, ma lo stesso livellario. Invero, di norma, è il livellario che è nel possesso del fondo da tempo immemore ed è lui quindi che potrebbe avere intenzione di alienarlo, ritenendosene di fatto proprietario.
L’attenzione in questi casi è d’obbligo perché senza che sia stata eseguita l’affrancazione e la cancellazione del livello l’acquirente sarà tenuto al pagamento del canone al concedente perché l’obbligazione del pagamento del canone non si estingue e segue il fondo a prescindere da chi sia il livellario.
Il fatto che da tempo immemore non si sia più corrisposto il canone non fa prescrivere il diritto del concedente di ricevere il canone trattandosi di una facoltà, perpetua, inerente il diritto di proprietà del concedente. In questi casi la soluzione sicuramente preferibile per ottenere l’estinzione dei vincoli in questione (e la conseguente cancellazione dell’intestazione catastale) è il ricorso all’affrancazione, data l’equiparabilità tra livellario ed enfiteuta.
L’affrancazione può derivare da una procedura giudiziale o più semplicemente da un accordo privato con il concedente, magari anche di natura transattiva ove, in mancanza dell’originario titolo costitutivo del diritto di livellario, non si abbia certezza dell’originario ammontare del canone.
Nelle nostre zone ci sono ancora tantissimi fondi concessi a livello di cui nessuno corrisponde alcun canone da tempi immemori ma capita a volte di imbattersi anche in alcune abitazioni gravate da livello, questo è accaduto perché l’espansione urbanistica degli anni 70 e 80 ha interessato i terreni gravati da livello e all’epoca questo gravame veniva da molti considerato una cosa ormai estinta e che non valesse la pena di spendere quei 4 soldi dal notaio per l’affrancazione e la conseguente cancellazione.
Ricordo per concludere che il concedente non può opporsi all’affrancazione e che questa consiste nel pagamento di 15 annualità del canone da fare tramite un atto pubblico
Tradotto: se il canone fosse stato 10 sacchi di farina e 50 litri di olio per diventare proprietari del fondo è necessario/sufficiente pagare 150 sacchi di farina e 750 litri di olio 😃
A parte le battute conviene controllare e nel caso procedere con la cancellazione se si vuole esser realmente proprietari
Claudio Fatighenti
Agenzia Immobiliare Toscanamare